平安證券:地產業績延續增長,財務整體穩健

發布時間: 2019-11-07 13:16:51 來源: 互聯網 欄目: 財經新聞 點擊:

2019年前三季度上市房企整體營收同比增長22.3%,歸母凈利潤同比增長15.1%,延續較佳表現。考慮2015年以來房企銷售持續超預期,預計短期營收仍將維持較高增速,但限價及地價攀升、

 2019年前三季度上市房企整體營收同比增長22.3%,歸母凈利潤同比增長15.1%,延續較佳表現。考慮2015年以來房企銷售持續超預期,預計短期營收仍將維持較高增速,但限價及地價攀升、融資成本上行將逐步制約凈利潤表現。從利潤拆分來看,前三季度歸母凈利潤增速低于營收增速主要因:1)投資凈收益同比下降5.9%至412.2億元;2)因合作項目增多,少數股東損益占比同比提升1.3個百分點至19.8%。

 
毛利率高位震蕩,業績鎖定性創新高。2019年前三季度上市房企整體毛利率32.2%,較2018年全年下降0.5個百分點。考慮到限價及土地成本高企、原材料價格上升等因素,預計后續開發商結算毛利率將逐步承壓。受融資成本上行、管理費用提升等因素影響,前三季度財務費用率、管理費用率較2018年全年分別提升0.7個、0.4個百分點至3.2%、4.3%,帶動整體期間費用率提升1.1個百分點至10.7%。2019年三季度末上市房企預收款3.2萬億元,同比增長19.9%,為過去一年營收的137.3%,奠定未來營收增長基礎。
 
銷售延續增長,去化周期維持低位。受益于3、4月小陽春以及近期開發商加大推盤、以價換量搶收需求,主流房企前三季度銷售仍取得較好表現。2019年前三季度上市房企銷售商品、提供勞務收到的現金為2.1萬億元,同比增長10.7%,高于同期全國商品房銷售額增速(7.1%),較2018年全年增速下降9.6個百分點。龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰略布局,持續擴大市場份額。2019年前三季度TOP10、TOP20、TOP50銷售額市占率分別升至29.4%、41.7%、61%。用存貨重估貨值(存貨/(1-毛利率))減去預收款后除以近一年銷售回款衡量去化周期,期末行業整體去化周期2.09年,較2018年末上升0.04年,仍處歷史較低水平,其中行業龍頭庫存遠低于其他房企。
 
開工施工積極,短期償債壓力無虞。前三季度上市房企持續開工積極推貨,同時在交房壓力下加大施工強度。2019年前三季度上市房企整體購買商品、接受勞務支付現金1.6萬億元,同比上升15.8%,增速較2018年提升7.9個百分點。期末現金覆蓋近一年內到期長短期債務比例為115%,較2018年末下降8.7個百分點,仍處于歷史較高水平。剔除預收款后資產負債率51.8%、凈負債率100.5%,分別較2018年末下降2.8個、上升4.8個百分點。
 
投資策略:隨著2016-2018年項目步入結算周期,預收款充足情形下,預計房企2019年全年業績仍將維持較好表現。地產板塊業績增長確定、低估值、低持倉、高股息率,配置價值凸顯。個股方面關注:1)融資收緊下,資金狀況佳、業績確定性強、一二線貨值占比高的低估值龍頭及高股息率個股保利、萬科、金地;2)業績銷售高增、布局核心城市圈的彈性二線中南、陽光城。
 
風險提示:1)當前樓市整體有所降溫,而三四線受制于供應充足、需求萎縮,加上此前未有明顯調整,預計后續量價均將面臨較大壓力,未來或存在三四線樓市超預期調整導致銷售承壓,進而帶來房企大規模減值及中小房企資金鏈斷裂風險;2)受樓市火爆影響2016年起地價持續上升,而后續各城市限價政策陸續出臺,板塊未來面臨毛利率下滑風險;3)當前行業資金面調控從嚴,而市場銷售難度明顯加大,后續樓市回歸平穩過程中若超預期降溫,部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈風險。
本文標題: 平安證券:地產業績延續增長,財務整體穩健
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